Usucapião: Instrumento Jurídico e Método para Regularização Imobiliária

Esse instituto visa dar segurança jurídica à situação de fato, permitindo que aqueles que detêm a posse prolongada e qualificada de um imóvel possam regularizar sua situação perante a lei, consolidando a propriedade em seu nome.

A usucapião, prevista no Código Civil e regulamentada em diversas outras legislações, é essencial para a organização fundiária no Brasil, especialmente em contextos onde a regularização de imóveis é complexa. Esse instituto jurídico se formou através de vários pensamentos que revolucionaram a forma que enxergamos a propriedade, onde nos dias atuais, a função social entregue ao imóvel tem um valor imensurável. 

Posse Genérica do Código Civil

A posse, como conceito jurídico, é amplamente tratada no Código Civil brasileiro, especialmente a partir do artigo 1.196, que define o possuidor como aquele que exerce, de fato, algum dos poderes inerentes à propriedade. Esta posse pode ser direta, quando o possuidor exerce de forma imediata os poderes sobre a coisa, ou indireta, quando há uma relação jurídica que justifica o exercício mediato, como no caso de um contrato de locação. Nesse cenário, a doutrina caracteriza como desdobramento de posse, ou seja, o locador será o possuidor indireto, tendo em vista que detém o poder de reivindicar seu bem, enquanto o locatário será o possuidor direto, exercendo o poder de habitação.

A posse genérica, dentro deste contexto, refere-se a toda e qualquer forma de posse, sem necessariamente ter a intenção de converter essa posse em propriedade. Ela pode ser classificada ainda como justa ou injusta (art. 1.200 e 1.201), e como de boa-fé ou de má-fé (art. 1.201). A posse justa é aquela não adquirida de maneira violenta, clandestina ou precária, enquanto a de boa-fé é a que o possuidor acredita ser legítima, ainda que, posteriormente, descubra-se o contrário.

Posse ad Usucapionem

A posse “ad usucapionem”, por outro lado, é uma posse qualificada. Para que uma posse seja “ad usucapionem”, ela deve atender a requisitos específicos, que são essenciais para a configuração da usucapião. Esses requisitos incluem a posse contínua, mansa e pacífica, com o animus domini, ou seja, a intenção de agir como proprietário, e o decurso do tempo previsto em lei.

A distinção entre a posse genérica e a posse “ad usucapionem” é fundamental para a compreensão do processo de usucapião. Enquanto a posse genérica pode não gerar qualquer efeito aquisitivo de propriedade, a posse “ad usucapionem” é direcionada precisamente para esse fim.

Exemplo Prático Diferenciando a Posse Genérica da Posse ad Usucapionem

Imagine que João alugue um imóvel de Maria, com um contrato formal. Neste caso, João exerce a posse direta do imóvel, enquanto Maria mantém a posse indireta. A posse de João é uma posse genérica, sem qualquer intenção de usucapir o imóvel, pois ele reconhece Maria como proprietária e a posse se dá dentro de um contexto contratual.

Agora, considere que Pedro, sem qualquer contrato ou autorização, começa a ocupar um terreno abandonado, constrói uma casa e passa a morar ali por 15 anos, sem oposição de qualquer pessoa. Pedro exerce uma posse “ad usucapionem”, pois, além de cumprir os requisitos de tempo, sua posse é contínua, mansa, pacífica e com animus domini. Esse comportamento de Pedro, ao longo do tempo, poderá permitir que ele reivindique a propriedade do terreno por meio da usucapião.

Interessante, entretanto analisar que o contexto contratual que as partes João e Maria estão inseridos, podem chegar ao fim e caso não exista a prorrogação deste contrato ou sua devida rescisão, essa posse genérica que antes não era passível de Usucapião, começa a ser capaz de se transformar em posse “ad usucapionem”.

Requisitos para Validação Jurídica da Usucapião

A usucapião, como processo de aquisição de propriedade, exige o cumprimento de certos requisitos legais. Os principais requisitos incluem:

• Posse contínua e ininterrupta: A posse deve ser exercida de forma contínua, sem interrupções, durante o período exigido por lei. A interrupção pode ocorrer, por exemplo, se o possuidor for expulso do imóvel e depois voltar.

• Posse mansa e pacífica: A posse não pode ser obtida por meios violentos ou clandestinos. Se a posse for contestada durante o período, pode haver uma discussão sobre a sua pacificidade.

• Animus domini: O possuidor deve agir como se fosse o proprietário do bem, comportando-se de forma a demonstrar essa intenção.

• Decurso do tempo: O prazo para usucapião varia conforme a modalidade, podendo ser de 5, 10, 15 ou 20 anos, dependendo das circunstâncias e do tipo de usucapião.

Esses requisitos estão previstos em diferentes dispositivos do Código Civil, como os artigos 1.238 a 1.244, além de outras legislações que regulam modalidades específicas de usucapião.

Tipos de Usucapião e Suas Singularidades

O ordenamento jurídico brasileiro prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com suas particularidades:

• Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC): Requer 15 anos de posse contínua e ininterrupta, podendo ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido sua moradia habitual ou realizado obras de caráter produtivo no imóvel.

• Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC): Exige 10 anos de posse contínua e ininterrupta, sendo reduzido para 5 anos se o possuidor tiver título de boa-fé e registro do imóvel, ainda que o título seja defeituoso.

• Usucapião Especial Urbana (art. 1.240, CC e art. 183, CF): Destinada a imóveis urbanos de até 250 m², com prazo de 5 anos de posse contínua, mansa e pacífica, utilizada para moradia do possuidor ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

• Usucapião Especial Rural (art. 1.239, CC e art. 191, CF): Voltada para imóveis rurais de até 50 hectares, com prazo de 5 anos de posse contínua, mansa e pacífica, utilizada para moradia e produção, também exigindo que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.

• Usucapião Coletiva (art. 10, Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/2001): Aplicável a áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda, onde cada possuidor tem direito à sua parte, independentemente da identificação individual dos imóveis.

• Usucapião Familiar (art. 1.240-A, CC): Introduzida pela Lei nº 12.424/2011, permite a aquisição da propriedade de imóvel urbano de até 250 m², após 2 anos de abandono do lar pelo cônjuge ou companheiro, desde que o imóvel seja utilizado para moradia familiar.

Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial, introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 (art. 1.071) e principalmente pelo provimento nº 65 de 2017, foi um avanço significativo para a desburocratização do processo de usucapião. Este procedimento permite que a aquisição da propriedade seja realizada diretamente no cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de um processo judicial, desde que haja consenso entre as partes envolvidas e todos os requisitos legais sejam cumpridos.

Para que a usucapião extrajudicial seja possível, é necessário que o possuidor apresente, entre outros documentos, a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional legalmente habilitado, com as devidas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART), além de uma ata notarial lavrada por tabelião, que comprove o tempo de posse e a situação do imóvel. A ausência de conflitos, tanto entre vizinhos quanto entre herdeiros ou coproprietários, é um fator determinante para o sucesso do procedimento extrajudicial.

O procedimento tem sua abertura no cartório de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel, e segue todos os requisitos de uma petição inicial comum, incluindo informações essenciais como: modalidade da Usucapião requerida; a origem e as características da posse; nome e estado civil de todos os antigos possuidores cujo o tempo de posse foi somado ao presente requerente; numero de matricula ou transcrição da área onde se pretende usucapir; valor do imóvel.

Documentos Necessários para Comprovação da Usucapião

Para iniciar um processo de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, é imprescindível a apresentação de uma série de documentos que comprovem a posse e sua continuidade. Os principais documentos incluem:

• Planta e memorial descritivo do imóvel: Documentos que definem claramente os limites e a localização do imóvel, essenciais para qualquer modalidade de usucapião.

• Certidões negativas: Certidões dos distribuidores cíveis, fiscais, e de protesto, que comprovem a ausência de dívidas e litígios em nome do possuidor.

• Comprovantes de posse: Contas de água, luz, telefone, contratos de compra e venda, e quaisquer outros documentos que demonstrem a posse contínua do imóvel.

• Documentos pessoais: RG, CPF e comprovante de residência do possuidor.

• Ata notarial de posse: Documento lavrado por tabelião, que atesta a posse e as condições em que o imóvel se encontra, sendo uma prova documental valiosa em qualquer processo de usucapião.

Ata Notarial de Posse para Usucapião

A ata notarial de posse é um dos documentos mais importantes no processo de usucapião. Ela é lavrada por um tabelião de notas, que atesta a posse e a situação fática do imóvel. A ata notarial confere maior segurança ao processo, pois é uma prova robusta das condições de posse e do decurso do tempo. No contexto da usucapião extrajudicial, a ata notarial é imprescindível, pois substitui, em parte, o conjunto probatório que seria analisado em juízo. O tabelião encarregado de compor a ata notarial de posse, pode comparecer presencialmente no imóvel, além de ser possível acrescentar com escrituras declaratórias de vizinhos ou atas notarias complementares. De todos os documentos mencionados, apenas a ata de posse deve ser lavrada pelo tabelião do município onde consta o imóvel.

Conclusão

Em suma, a usucapião é um mecanismo jurídico complexo, mas extremamente eficaz para a regularização de imóveis, proporcionando segurança jurídica tanto para os possuidores quanto para o ordenamento fundiário do país. A variedade de modalidades de usucapião permite que diferentes situações sejam abordadas de forma adequada, sempre com base em requisitos legais específicos. Contudo, devido à complexidade do processo e à necessidade de reunir um conjunto documental robusto, a presença de um advogado especializado é essencial. Este profissional não só orienta quanto à escolha da modalidade de usucapião mais adequada, como também assegura que todos os requisitos legais sejam cumpridos, evitando obstáculos e garantindo a efetiva aquisição da propriedade.