A introdução da usucapião extrajudicial pelo Código de Processo Civil de 2015 (art. 1.071, que inseriu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos — Lei nº 6.015/1973) representou um avanço substancial na desjudicialização dos instrumentos de regularização fundiária no Brasil. Posteriormente regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça — hoje substituído pelo Provimento nº 150/2023 do CNJ —, a via extrajudicial permite que o reconhecimento da propriedade por usucapião se processe diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, sem a necessidade de instauração de processo judicial, desde que preenchidos os pressupostos legais e haja anuência, tácita ou expressa, dos confrontantes e do titular do domínio. Procedimento Extrajudicial: Abertura e Tramitação O requerimento de usucapião extrajudicial deve ser formulado por advogado devidamente constituído e protocolizado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que se situa o imóvel usucapiendo. À semelhança de uma petição inicial, o requerimento deve conter todos os elementos essenciais à qualificação da pretensão: a modalidade de usucapião invocada, com a respectiva fundamentação legal; a origem, as características e o tempo da posse exercida; a qualificação completa de todos os anteriores possuidores cujos lapsos temporais são objeto de accessio possessionis; o número de matrícula ou transcrição do imóvel, ou, em caso de bem não matriculado, a descrição precisa da área; e o valor atribuído ao imóvel, relevante para fins fiscais e de custas registrais. Instaurado o procedimento, o oficial de registro promoverá a notificação dos titulares do domínio, dos confrontantes e demais interessados para que manifestem concordância ou oposição no prazo legal. A ausência de impugnação é tratada como anuência tácita. Havendo qualquer oposição fundamentada, o oficial remeterá o requerente à via judicial, por impossibilidade de prosseguimento extrajudicial em face de litígio. Documentação Indispensável A instrução do requerimento de usucapião — seja extrajudicial ou judicial — exige a formação de um robusto conjunto documental que demonstre, de forma convergente e inequívoca, o exercício da posse qualificada ao longo do prazo legalmente exigido. Os principais documentos são: Planta e memorial descritivo do imóvel: elaborados por profissional legalmente habilitado (engenheiro ou arquiteto), com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), delimitando com precisão técnica os limites, confrontações e a área do imóvel usucapiendo. Certidões negativas: certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e de protesto em nome do requerente e, quando exigível, dos anteriores possuidores, demonstrando a ausência de litígios e ônus que possam macular o processo aquisitivo. Comprovantes de posse: documentos de diversas naturezas que, em conjunto, evidenciem a continuidade, a mansidão e a pacificidade da posse ao longo do tempo, tais como contas de consumo (água, energia elétrica, gás), comprovantes de pagamento de tributos sobre o imóvel (IPTU ou ITR), contratos de compra e venda sem registro, correspondências e notificações recebidas no endereço do imóvel, entre outros. Documentos pessoais: Registro Geral (RG), Cadastro de Pessoa Física (CPF) e comprovante de residência atualizado do requerente. Ata notarial de posse: documento de elaboração obrigatória e imprescindível, especialmente no procedimento extrajudicial, conforme será detalhado a seguir. A Ata Notarial de Posse: Natureza Jurídica e Relevância Probatória A ata notarial de posse é o documento de maior relevância probatória no processo de usucapião, especialmente no procedimento extrajudicial. Trata-se de instrumento lavrado por tabelião de notas, dotado de fé pública, mediante o qual o notário atesta fatos que presenciou ou apurou, conferindo ao seu conteúdo presunção de veracidade e eficácia erga omnes. No contexto da usucapião, a ata notarial tem por objeto a constatação da situação fática do imóvel e das circunstâncias que caracterizam a posse: a ocupação atual, as benfeitorias realizadas, o tempo de permanência do possuidor, o reconhecimento pelos vizinhos, a ausência de conflito e demais elementos que corroborem o preenchimento dos requisitos da modalidade invocada. O tabelião pode comparecer presencialmente ao imóvel para realizar suas constatações in loco, consignando na ata as condições físicas do bem, as declarações colhidas de testemunhas e confrontantes, bem como as diligências realizadas. É possível, ainda, complementar a ata principal com escrituras declaratórias de vizinhos ou com atas notariais complementares, ampliando o espectro probatório e conferindo maior solidez ao conjunto documental. Importa destacar que a competência para lavratura da ata notarial de posse é funcional: apenas o tabelião do município onde se localiza o imóvel possui atribuição para lavrar o documento, em observância ao princípio da territorialidade notarial. No procedimento extrajudicial, a ata notarial desempenha função substitutiva do conjunto probatório que, na via judicial, seria objeto de instrução processual ampla, com produção de prova testemunhal em audiência. A sua qualidade e abrangência são, portanto, determinantes para o desfecho do procedimento cartorário. A Indispensabilidade do Advogado Especializado A despeito da aparente simplificação proporcionada pelo procedimento extrajudicial, a usucapião — em qualquer de suas modalidades — é instituto de elevada complexidade técnica, que demanda análise jurídica criteriosa em todas as suas etapas: desde a identificação da modalidade cabível, passando pela reunião e validação do conjunto documental, até a condução estratégica perante o cartório ou o Judiciário. A atuação do advogado especializado é, nesse contexto, não apenas recomendável, mas indispensável. Ao profissional compete orientar o requerente quanto à espécie de usucapião que melhor se amolda à sua situação fática; verificar a suficiência e a idoneidade dos documentos comprobatórios da posse; articular a produção da ata notarial e dos demais elementos probatórios; e conduzir o procedimento perante o oficial do registro ou o magistrado, com vistas a superar eventuais exigências, impugnações ou óbices que possam surgir no curso do processo. A regularização fundiária por usucapião representa, em última análise, a consolidação jurídica de um patrimônio construído ao longo de anos de posse qualificada. Contar com assessoria jurídica especializada é garantir que esse direito seja reconhecido de forma célere, segura e definitiva. Advogado: Daniel Gonçalves Tavares OAB/SP: 506.316